5月份，住房“以旧换新”政策落地悄然提速，前有青岛国企平台公司下场收购，支持购房者“以旧换新”；后有济南拿出真金白银，补贴“卖旧买新”购房者……
记者调查发现，从2023年开始，全国已有超百城推出住房“以旧换新”，政策实施效果不尽相同。业内专家表示，住房“以旧换新”有助于释放置换需求，激活新房和二手房市场，让更多购房者住上“好房子”。
“以小换大”需求旺
在青岛市市北区辽宁路和台东一路路口，一处大红底色的“以旧换新”广告牌格外显眼，这里距离台东步行街仅百米，吸引了不少路人驻足。
5月中旬，记者来到广告牌旁的咨询处，一家新建楼盘的工作人员介绍，此处在售楼盘均价2万到2万2每平方米，自“以旧换新”政策推出后，楼盘到访量明显增加，每天超过一半的来访客户前来咨询“以旧换新”政策。
青岛市市北区一处楼盘打出了“以旧换新”的广告牌
青岛市住房和城乡建设局发布的通知中明确了“以旧换新”实施步骤，换房人通过“以旧换新”申报、收购洽谈、新房认购等“六步走”的方式，即可完成住房“以旧换新”。
家住青岛市李沧区的于女士正在关注“以旧换新”政策，“我们家的房子是一套80多平的小三居，因为是二胎家庭，住得有点挤，就想置换一套120平左右的大三居。”
根据政策，于女士的旧房将由国企按评估价收购，同时享受3万元一次性财政补贴；若置换新房时申请100万元贷款，还可获得每年2%的贴息，这对她有不小的吸引力。
记者了解到，像于女士一样有置换需求的家庭并不在少数。截至5月底，青岛已收到市民申请参与住房“以旧换新”房屋4500余套。目前申请最多的区域是在西海岸新区，已经超过了1000套。
三种模式，打通旧房置换路
中国市场学会房地产产业研究院特聘专家王寿林在接受大众新闻记者采访时表示，目前住房“以旧换新”模式主要有三类，青岛正在推行的是以政府平台公司为主体的“以旧换新”模式。
此前，南京、无锡等地曾探索这一模式，平台公司下场收购二手房源作为保障房来使用，这一做法的优势在于稳定二手房市场，减轻了购房者的经济成本。
王寿林介绍，第二种模式是中介平台在青岛首创的“优鲜卖”模式。中介公司凭借渠道和房源优势，通过与购房者签订合同的方式，在规定期限内帮助改善群体快速“卖旧买新”，这一模式大大提高房产经纪人的卖房积极性，并加快老房子成交。
第三种模式即“购房补贴”模式。由政府部门出台政策，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭，给予一定的购房补贴，鼓励购房者“以旧换新”。
5月30日，重庆和济南同时发布楼市新政。
其中，重庆“以旧换新”补贴政策以住房的面积段作为区分，在中心城区新购商品住房，且在一年内出售中心城区原有住房的，由新购住房所在区政府（管委会）给予新购住房总房款1%的补贴；新购建筑面积140平方米以上的中心城区商品住房，给予总房款0.5%的补贴。
而济南市住房补贴以购房时间作为区分。在2025年6月30日（含）前购买新建商品住房并完成网签的，给予所购新建商品住房购房价款总额1%的购房补贴；2025年10月31日（含）前购买并办理网签的，给予所购新建商品住房购房价款总额0.8%的购房补贴。通知中明确，购房补贴最高不超过人民币10万元。
加强市场需求与政策衔接
记者在调查中发现，“以旧换新”利好改善型群体，但作为一种相对较新且具有规模效应的交易模式，部分购房者仍心存顾虑，比如评估价格如何确定等等。
为了打消居民顾虑，青岛的政策明确，旧房价格由3家专业机构独立评估，取中间值定价，防止价格虚高或压价，如果换房市民对价格不满意，可以根据意愿随时退出。
此外，记者注意到，“以旧换新”政策通常存在一定的限定条件，部分有置换需求的购房者并不在政策覆盖范围内。比如青岛“以旧换新”拟收购1200套以上个人二手住房，房龄要求在20年以内、产权清晰、配套完善，且换房者购买的新房需满足面积和总价“双高于”旧房的条件。
济南一处楼盘发布的“以旧换新”政策
济南一家国有平台公司发布的“以旧换新”要求更为具体。首先，旧房需在选定的在售新房项目十公里范围以内，竣工备案不超过16年，建筑面积140平方米以内，且有物业管理服务；参与“以旧换新”的旧房总价不超过新房总价的70%。
早在2023年9月，淄博市房地产开发协会和淄博市房地产经纪与评估协会联合发起活动，支持淄博购房“卖旧换新”。近日，记者从山东淄博房地产开发协会了解到，该活动2024年下半年起陷入停滞状态，当前企业参与度下降。据协会工作人员介绍，该业务推进受阻的关键问题在于旧房成交率低迷。
“群众对房价预期较高，但市场实际价格未能匹配，导致旧房评估价值与成交价值出现偏差。”该工作人员表示，这一偏差影响了旧房交易的活跃度。对比全国其他城市通过政府收储旧房作为保障性住房、企业兜底等模式推动房地产业务，但淄博目前难以复制政府收储模式。
王寿林提到，应加强市场需求与政策的衔接。从外地的实践经验来看，“以旧换新”政策具有一定的市场潜力，但收购资金、旧房估值、国有资产保值等问题仍然需要高度重视，只有各方面关键因素形成良性互动，“以旧换新”才能发挥最大效用。
专家：让政策惠及更多老百姓
今年的政府工作报告首次将“好房子”写入其中，提出“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’。”
大宽厅、高得房率、五星级物业……于女士在翻阅新房宣传资料时发现，这些元素已经成为新房的标配。
多位受访专家表示，从长期来看，房地产市场供求关系已发生了重大变化，从“有没有”转变为“好不好”。居民参与住房“以旧换新”，底层逻辑追求的正是“好房子”。
如何让住房“以旧换新”政策惠及更多百姓？
王寿林建议，应保证政策的可持续性和执行过程中公开透明，政府部门即时公开回收了哪些房源、回收价格是多少，以稳住以价换量的二手房市场。
山东省淄博市房地产开发协会工作人员认为，若要突破目前的瓶颈，需在旧房定价机制、政策支持体系等方面进一步探索，以缩小市场预期与实际价格的差距，打通旧房流通环节。
山东大学经济学院教授李铁岗认为，住房“以旧换新”减少了购房者的换房成本，但由于是市场定价，卖方没有定价权，在买方市场，卖方无法参与到财产交易的谈判中，影响了购房者的积极性。
李铁岗认为，提高购房者的积极性，首先要明确购房者在房地产市场的三种需求，即潜在需求、现实需求和可实现需求。由需求拉动的市场是正常市场，而以供给推动的市场往往是炒作的市场。
“什么是好房子？就是能最大限度满足不同层次人群需求的房子。”李铁岗建议，在满足购房者需求的前提下，通过“以旧换新”等模式，促进交易便利性、透明度和公平性，并对购房需求进行刺激和帮助，以进一步激活新房和二手房市场，让更多购房者住上“好房子”。
（大众新闻记者 刘玉凡 田汝晔 设计 耿俊逸 张怀博 策划 王红军）
