在当前物业服务行业普遍面临“收入固化、成本攀升、要求升级”的现实挑战下，如何为存量资产注入新活力，实现管理效能与服务品质的双提升，已成为业界共同探索的课题。
近期，闵行区七宝镇的万科城市花园，一个拥有三十余年历史的大型成熟社区，通过引入“AI大脑”，探索出了一条轻量化、可复制的数字化治理新路径，为解决上述难题提供了有益借鉴。
万科城市花园拥有4192户居民，但地面车位不足千个，晚高峰车辆停放管理一度占据安保人员大量精力。42万平方米的广阔面积，也使得依靠传统人工巡检模式，难以实现环境问题的实时发现与处理。
更为核心的矛盾在于，社区物业费标准多沿用多年前的定价，收入增长刚性，而人力、能耗等成本持续攀升，居民对服务响应速度和品质的要求却在数字时代背景下不断升级。
物业公司夹在“收入难增、成本不降、要求更高”的三重压力之间，传统“人海战术”或内部节流往往陷入“服务降质-满意度下降-收费更难”的恶性循环。
面对困局，万科物业并未选择大拆大建、更换硬件的重投入模式，而是引入了母公司万物云研发的“灵石”系统，其定位为“不动产AI大脑”，主打“利旧”与“轻量”，即最大化利用社区已有的监控摄像头、对讲等硬件设施，仅在机房部署核心服务器并加载AI算法，为现有设备赋予智慧感知与决策能力。
这一“神经中枢”式的升级，带来了运营模式的系统性转变：
改造后的摄像头成为24小时智能巡检员，可自动识别垃圾满溢、消防通道占用、人员异常跌倒等事件，并毫秒级生成工单，自动派发给最近岗位人员，实现主动响应，巡检效率大幅提升。
针对老旧小区对讲系统易出故障的问题，AI接管了所有单元门的呼叫，实现并发处理、自动核验与开门，8秒内即可完成流程，释放了中控室人力，也为居民提供了流畅的“无感通行”体验。
所有AI识别及居民上报的事件，均汇流至智能运营中心（IOC），实现自动分类、定级与智能分派。这打破了安防、环境、客服等部门间的“信息孤岛”，形成了“发现-调度-处理-核验”的线上化全流程闭环。
实践数据显示，系统运行后，社区事件平均处理时效整体提升约60%，超过30%的常规场景实现了全自动化调度与处置。
七宝万科城市花园的实践表明，老旧社区的智慧焕新未必需要推倒重来或巨额投入。通过精准、轻量的数字化技术赋能，以“AI大脑”激活存量设施潜能，同样可以有效破解管理效率瓶颈，提升居民满意度与安全感，为平衡服务、成本与收入的关系提供了新的解题思路。
这套“灵石”系统已显示出可复制的潜力，在上海浦东张江万科翡翠公园小区已成功运行，并即将应用于上海另一更具管理挑战的超大型社区——普陀中远两湾城。后者常住人口数万，管理复杂度更高，将重点考验“灵石”在突发事件毫秒级响应、超大规模数据并发处理上的能力。
同时，灵石在西岸传媒港显著的应用成果，已经被万物云树为全国标杆案例。在这一徐汇滨江顶级地标，灵石系统以“AI大脑”为核心，为这座开放式园区注入“智慧基因”，实现安全、低碳、运营的三维突破：
万物云灵石在安全管理效率提升、能源精细化管控、资产运营一体化等方面取得的显著成效，为上海持续破解大型居住社区和复杂公共空间的管理难题，提供了一个技术赋能、效率革新的可行范例。
供稿：万科物业
