编者按
面对城乡要素加速流动、乡村产业融合、郊野用地多元需求的新要求，上海以规划引领破题用地瓶颈，创新《关于加强农业现代化发展 推进农业生产配套“点状供地”工作的实施意见》（沪规划资源乡〔2024〕110 号）等务实举措，精准支撑乡村新产业新业态发展。我们将陆续推出系列案例，集中展现上海在空间优化、精准供地、集约利用上的实践成果，为超大城市乡村振兴用地保障提供可复制、可推广的经验示范。
项 目 介 绍
崇明区竖新镇东禾九谷开心农场，是上海市首个乡村振兴“点状供地”项目，也是首家获得上海市人民政府专项规划批复的开心农场。
图1 项目规划平面图
农场分为三个区，其中，西区和东区共同组成千亩有机稻田，中区作为农场核心区汇聚了悦泊鄉乡村酒店、稻米文化园、烘干仓储中心、育秧基地、农机中心、米16和稻14民宿集群等核心项目。农场以稻米全产业链为核心、米文化为脉络，农场融合农事体验、度假休闲、研学教育与康养居住功能，构建起宜产、宜学、宜居、宜养的现代化生态田园综合体。其在土地利用、产业融合与品牌塑造上的创新做法，为破解乡村旅游与现代农业长期面临的“用地难”、“发展散”等问题提供了可复制的实践样本。
政 策 运 用
01
规划引领：按需编制，动态调整，实现规划与项目精准对接
2019年4月30日，上海市崇明区人民政府批复了《上海市崇明区竖新镇郊野单元(村庄)规划（2017-2035）》，统筹耕地、建设用地、林地、水域等各类地类布局，整合零散耕地打造集中连片高标准农田，盘活闲置宅基地、低效建设用地等存量资源，合理划定农业生产区、产业融合区、生态保育区，实现空间集约高效利用。
2021年，上海市崇明区农业农村委员会通过了《东禾九谷稻米全产业链生产基地配套设施农业用地建设方案》，明确了项目建设需求。针对单一地块落地需求，项目依规开展《上海市崇明区竖新镇郊野单元村庄规划（新征村乡村单元）实施深化（图则更新）》，落实设施农业用地及配套道路，保障了烘干中心、育秧中心、农机中心的用地需要，实现规划与项目精准对接。
同时，随着东禾九谷开心农场由3A级景区向4A景区提升，在产业服务、基础配套、公共环境提升等方面需提升优化。规划建立了动态调整机制，并于2024年5 月批复《上海市崇明区竖新镇郊野单元村庄规划新征乡村单元（专项）调整》，适应乡村产业提升的实时需要。
图2 项目用地规划图
02
组合用地：按需配地，精准落地，构建多元融合用地模式
东禾九谷围绕稻米产业链形成了以耕地为主，配套设施农用地、商业服务业用地、农村宅基地、林地、坑塘水面等多元融合型用地模式。
创新采用多元组合供地方式，涵盖国有建设用地出让、使用农村集体建设用地、耕地和设施农用地土地流转，形成多类型用地统筹保障、多功能业态融合发展的供地格局。
项目将1200亩耕地建成高标准农田，配套9.58亩设施农用地，建设稻米加工、育秧中心等农业生产配套设施，同时盘活33亩闲置建设用地，通过近20亩点状供地布局农耕体验、民宿服务等文旅配套设施，在严守耕地红线的基础上，实现“种植+加工+文旅”三产融合，进一步提升土地利用效率。
政策文件
《关于加强农业现代化发展推进农业生产配套“点状供地”工作的实施意见》（沪规划资源乡〔2024〕110 号）
图3 多元融合型用地组合模式
03
点状建设用地：
上海“点状供地”的先行样板
2019年，东禾九谷率先响应上海乡村振兴土地新政，通过市场化出让方式获取3宗“点状供地”地块，均为商业服务业用地，建成占地面积1.2万平方米，总建筑面积1.6万平方米的悦泊鄉乡村酒店。
项目包括9栋建筑组成的乡村酒店（含108间客房）、游客接待中心、会议中心、全日餐厅、青少年拓展基地等。“小地块、大布局”的模式，既保留乡村原生肌理，又通过国有建设用地出让实现产权清晰化，避免了产权纠纷隐患。
政策文件
《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》（沪府规〔2023〕12号）
《关于推进本市乡村振兴做好规划土地管理工作的实施意见（试行）》（沪府办规〔2018〕30号）
图4 悦泊鄉乡村酒店
04
设施农业用地：提升现代设施农业集约化、现代化、绿色化水平
项目经过建设方案编制，签订土地流转协议，并于2024年完成占地6391.6平方米的设施农业用地备案。建设的烘干中心、育秧中心、农机中心和配电房，引入低温烘干、智能仓储系统，实现稻谷从收割到仓储的全程品质管控。
项目配置的12台30吨烘干机组可满足企业自身稻田1000亩，辐射周边稻田3000亩的烘干需求。设备自身高度已超过崇明区建筑高度10米的限制，通过开展专题技术论证，支持项目建成高15.5米的符合现代化生产需求的高标准烘干机房。
政策文件
《关于完善设施农业用地管理促进设施农业健康发展的通知》（沪规划资源施〔2020〕591号）
《关于优化本市设施农业用地管理有关工作的通知》(沪规划资源乡〔2025〕171号)
图5 烘干仓储中心、育秧基地
05
使用集体建设用地：激活乡村土地价值
2020年，东禾九谷农场通过使用农村集体建设用地的方式将8357平方米区域建成稻米文化园运营。园区打破单一生产功能，以“米文化”为核心，集成种植展示体验区、加工见学旅游区、文化互动体验区等，实现“生产+展示+教育+旅游”的多维融合。这种“集约用地、功能叠加”模式，让有限的集体建设用地释放出最大化的经济与社会效益。
政策文件
《上海市乡村建设项目规划资源审批制度改革实施细则（试行）》（沪规划资源乡〔2020〕206 号）
《关于推进本市乡村振兴做好规划土地管理工作的实施意见（试行）》（沪府办规〔2018〕30号）
图6 稻米文化园
06
盘活存量建设用地：联农共富，存量宅基地盘活创新乡村发展模式
东禾九谷创新采用“企业租赁+统一运营+联农带农”模式，对20余户闲置宅基地进行系统性改造。2017年建成的“东禾九谷稻香民宿·米16”民宿集群以米文化为主题，采用日式简约风格设计；2019年延伸推出的“稻14”进一步扩大接待规模。项目通过统一规划设计、统一运营管理，形成“产居融合”的精品民宿集群，既盘活了乡村沉睡资产，又为本地村民创造了民宿管家、农事导览、后勤服务等近百个就业岗位，实现农民增收、企业增效、乡村增美的三方共赢，为宅基地盘活提供了“微更新、精运营、共富裕”的可复制样本。
政策文件
图7 东禾九谷稻香民宿
价 值 体 现
01
生态赋能，筑牢农业生产根基
崇明作为上海唯一的国家级生态示范区，为东禾九谷筑牢了发展根基：洁净的空气、优质的水源与肥沃的土壤，孕育出天然优质的稻米；“国际生态岛”战略构建的绿色农业制度体系，将生态优势转化为品质信用，让东禾九谷“天然、安全、高品质”的品牌形象深入人心，依托崇明生态资源构建起全价值链影响力。
02
科技驱动，推动农业现代化升级
作为长三角农业硅谷稻米全产业链示范基地，东禾九谷紧跟崇明“三高”农业战略步伐，引入智能化农机、数字化育秧中心、低温烘干仓储系统等先进技术，以硬核科技打造核心竞争力，推动传统稻米产业向现代化、智能化转型。
03
文化引领，放大一二三产融合价值
凭借“上海市大思政课实践教育基地”、“粮食安全宣教基地”等文化身份，东禾九谷跳出单纯农产品销售的局限，成为中华稻作文化的传播平台，为品牌注入深厚人文温度与社会价值。同时，借助“崇明+”农产品地理标志统一推广战略，作为“优农三兄弟”代表之一，搭乘区域公共品牌快车，进一步扩大市场影响力，带动农产品消费增长。
图8 长三角农业硅谷稻米全产业链示范基地
结 语
东禾九谷以创新为引擎，走出了一条“土地集约、产业融合、品牌引领”的现代农业发展之路，为上海乃至全国的农业现代化与乡村振兴提供了生动范例。其实践证明，通过制度创新激活土地价值、以品牌赋能延伸产业链条，是破解乡村振兴难题的关键所在。
（供稿：乡村处、市土地整理中心）
