“微型”小区迎来物业治理新春天

海上名庭（二期）建成于2005年，与梅川二街坊一墙之隔，仅有3号与5号两栋楼，现有住户六十余户。因原物业公司撤离及业委会解散，这个微型小区长期深陷“无物业管理、无业委会治理”的双重困境，社区治理工作举步维艰。

2023年底，在梅二居民区党总支的引领推动下，小区新一届业委会顺利成立。同时，在镇职能部门的帮助下，小区西门、东门道闸门禁顺利安装，东门门卫岗亭投入使用，消防设施完成修复，地下车库二十余位业主车位的归属得以明确。然而，硬件配套设施升级后，后期维护等新问题接踵而至。由于物业长期缺位，小区的维修基金无法启用，公共设施维修只能依靠居民自筹资金。房屋漏水、私占车位等问题引发各种邻里矛盾，直接影响了居民的生活质量与社区和谐。

“小区‘体量小、户数少，物业难引入’。过去，小区一直依靠居民志愿者开展自治管理。随着硬件设施的更新，我们在定期召开的联席会议中也初步达成共识：硬设施要‘先行’，软服务也要及时‘跟上来’，选聘物业工作势在必行。”梅二居民区党总支书记在谈及小区治理困境时说道。

新一届业委会成立后，面对居民对生活品质要求的不断提高，物业选聘再次被提上议事日程，但同时也面临着厘清“三笔账”的多重考验。

关键主体账。要提升关键产权方在选聘物业中的“参与度”。海上名庭（二期）小区开发商自持的商业区面积，占物业管理区域内专有面积比例达45.7%。根据《上海市住宅物业管理规定》，如果开发商不参与投票，业主大会的参与率和通过率很难达标，物业选聘工作将难以推进。然而，历经多年市场变迁，关键主体开发商历经关停并转等重大调整，相关“话事人”难以寻找，为选聘工作带来极大阻碍。

民声民意账。要引导小区居民转变观念，从“质疑观望”向接受“购买服务”转变。一方面，住房属性的差异导致居民诉求分化，住宅区与商铺业主在管理和利益方面的诉求存在差异；另一方面，居民长期依赖街镇“托底”管理，对引入物业并支付物业费的意愿普遍较低，且十几年来对“自商自管”模式习以为常。如何引导居民的态度从“抵触”转向“理解”再到“接纳”，打破长期形成的思维定式，是摆在面前的一道难题。

成本效益账。要吸引优质物业服务企业愿意“走进来”。海上名庭（二期）作为微型小区，存在规模小、公共收益少、服务收费标准低，缺乏利润空间等问题，长期没有物业服务企业愿意进驻。只有算好小区成本效益这本“明细账”，打破物业管理“收不抵支”的困境，才能让物业服务企业“进得来、留得住、干得好”。

面对物业治理缺位的困局，梅二居民区党总支运用“听、议、访、督”四步工作法，构建起“民情诉求、服务配置、居民思想、流程管理”的工作闭环，探索出一条“以大带小、邻里互助”的物业服务管理新路径。

广开言路，打通“诉求”关。为精准掌握居民和商铺产权方的诉求，党总支创新实施“三听机制”：“厅里听”，依托党群服务阵地打造“红色议事厅”平台，常态化收集居民的意见和建议；“走访听”，由居民区党总支书记牵头，联合城运中心等职能部门四次赴浦东对接开发商，经过多轮协商谈判，最终获得大产权方的关键“选票”；“线上听”，依托微信群、社区云等平台进一步厘清小区“症结”，系统梳理“问题清单”与“服务项目清单”，为物业服务企业入驻提供精准方向。

协同议事，打通“配置”关。与海上名庭（二期）一墙之隔的梅川二街坊，在上工物业的管理下井井有条、环境整洁，因此引入上工物业成为居民的普遍意愿。在广泛征求居民意见的基础上，梅二居民区党总支联合长征镇社区平安办、信访办、人大办、社区管理办、城市运行管理中心等职能部门，与两个小区业委会定期召开多方联席会、听证会，同时邀请镇派出所、司法所、律师事务所“三所联动”把关护航，提前防范各类风险隐患。此外，通过精细核算物业管理成本，逐渐消除上工物业的入驻顾虑。

分类走访，打通“思想”关。通过“党员先行+民意征询全覆盖”的分类服务方式做好居民思想引导工作。发挥党员先锋模范作用，由梅二居民区党总支对小区党员开展“一对一上门恳谈”，聚焦居民具体诉求，阐明引入物业对小区长远发展的必要性；组织居委会干部、小区志愿者划分责任片区，深入开展“四百”大走访，耐心宣讲“质价相符”理念，争取广大居民理解支持。业委会成员组成宣讲队，通过描绘物业入驻后的小区改善蓝图，推动持异议居民逐步转变态度。

全程监督，打通“流程”关。在物业选聘过程中，镇职能部门全程加强对选聘过程的监督和管理，对业主大会表决票以及选聘工作的公示、公告及业主大会相关流程进行全面审核，确保选聘过程合法合规。同时，在选聘过程中充分听取居民意见和建议，坚持公开、公平、透明原则，切实保障居民的知情权、参与权和监督权。

当“办不成”变成“高票通过”，当“质疑声”化为“欢呼声”，一幅邻里共绘的幸福画卷徐徐展开。普陀区长征镇梅二居民区党总支引领海上名庭（二期）走出的治理实践，生动诠释了微型小区在物业真空、开发遗留、诉求多元等多重难题交织下，如何从治理盲区迈向“区域协同、多元共治”的善治新征程，为破解小型小区物业治理难题提供了可复制、可推广的长征经验。